长期借款224.48亿元
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  对于地产企业,千亿是个坎。迈过这个坎,就能加入地产一线企业,荣登TOP榜。四川富豪、蓝光发展的掌门人杨铿做了近30年的地产生意,也一直喊着要冲入地产千亿俱乐部。

  谁能想到,2018年蓝光发展销售收入未过千亿,负债却抢先一步破千亿。市值仅180亿元,负债却达千亿!蓝光发展在践行着何谓“自我燃烧”式发展

  9月24日晚间,蓝光发展(600466.SH)发布公告表示,旗下全资子公司重庆中泓17.8亿元收购重庆华景域100%的股权,收购完成后将获得重庆华景域目标地块的全部开发建设权。

  蓝光发展的这起收购,最大的亮点还是被收购公司。公告显示,重庆华景域在2018年的营收为0,且亏损4310万元,而净资产仅为3808万元。但是蓝光发展子公司此次收购重庆华景域100%股权的对价是17.8亿元,其中包括 6.7亿元的股权转让款,并承担11.09亿元的债务。

  耗资17.8亿元却收购一家收入为0的公司背后,蓝光发展更看重的是重庆华景域的地产开发项目。公告显示,重庆华景域在2017年获得了重庆市两江新区约309亩地的使用权,并且已经获得不动产权登记证,面积合计约43.5万平方米。

  今年3月,蓝光发展旗下的物业公司嘉宝股份申请港股上市,被证监会核准。一旦嘉宝股份港交所上市成功,意味着内地房企旗下的物业管理企业港股“军团”再添一员。

  其实在申请港股上市之前,嘉宝股份就曾于2015年挂牌新三板,彼时新三板门槛较低,物业公司挂牌新三板更是当时的“盛事”。挂牌当年,嘉宝股份累计融资1.2亿元,次年再次融资3910万元。

  手里有了钱,嘉宝股份立刻开始买买买。招股书显示,从2016年到2018年,嘉宝股份的收购次数达7次,累计花费资金约3亿元,其中包括:2016年,以1.04亿元收购国嘉物业;2017年,以6000万元收购杭州绿宇76%的股权;2018年,以5200万元收购成都东景65%的股权。

  一方面通过频繁的收购,扩大了资本版图。另一方面,融资收购又增加了营收压力。数据显示,不论毛利率还是净利润,从2017到2018年,嘉宝股份均呈下降趋势。

  嘉宝股份在财报中解释,这是因为所收购公司的毛利率以及平均物业管理费降低导致的。

  不过在频繁收购后,营收不利,负债问题又接踵而至。财报显示,2017年,嘉宝股份的资产负债率是58.6%,到2018年已经上升至63%。

  最终2018年7月26日,嘉宝股份从新三板摘牌。对于嘉宝股份的摘牌,有相关人士分析,融资能力是重要原因,新三板对于公司融资的限制相对较大,企业没办法短时间快速融资。相比之下,港股上市的优势明显,不仅估值高,而且融资相对容易。

  嘉宝股份在从新三板摘牌后,仅过去4个多月的时间,就马不停蹄地“备战”港股,提前进行了调整经营范围、更名等一系列动作。

  此外,今年5月,蓝光发展旗下的另一家公司迪康药业,也宣布闯港股。不过说起迪康药业,还有另外一段往事。

  蓝光发展是一家地产企业,为何旗下会有医药公司呢?这还要从蓝光发展的上市说起。

  蓝光发展的实控人是杨铿,1961年出生于四川。杨铿的创业经历相对简单,18岁加入成都工程机械集团上游机械厂,工作十多年后,30岁的杨铿离职创办了四川蓝光实业集团公司,也就是蓝光发展的前身。通过做电脑城开发进入地产行业。

  2005年,成都旧改,赶上机遇的蓝光发展迅速。到2008年,蓝光发展开始考虑上市,于是上市公司迪康药业成了杨铿的备选项。当时迪康药业因为连续亏损被ST,已经落魄到股份被公开司法拍卖。于是蓝光集团3.3亿拿下迪康药业29.9%的股权,这也为蓝光发展借壳上市做好了铺垫。

  然而蓝光发展线年以后,期间因为证监会出台了一系列针对地产公司上市的新标准,并且对地产企业借壳上市进行严格把关,而蓝光当时的土地储备也严重不足。有数据显示,2008年左右,蓝光发展的土地储备为450万平方米,如果要上市,明显不够。

  于是从2008年到2015年左右,蓝光发展开始疯狂拿地,为上市铺路。野马财经(微信公号:ymcj8686)不完全统计,2013年到2014年蓝光发展耗资200多亿拿地,到2015年,甚至溢价123%拿下了合肥的地王项目。

  事实证明,蓝光发展的提前储备是正确的。2015年,手握“壳”资产迪康药业长达七年之久的蓝光发展终于上市了,这也被称作当年的“地产开闸第一股”。

  所以如今迪康药业在港股再上市,是属于分拆出医药业务单独上市。目前仅公布了上市意图。如果迪康药业和嘉宝股份均成功冲刺H股,杨铿将成为手握3家上市公司的又一地产大佬。

  2010年到2017年,是中国地产发展的黄金时代。在地产行业摸爬滚打多年,杨铿应该对这种趋势早有判断。早在2012年,在地产行业还没什么名头、营收刚破百亿的蓝光发展,就先知先觉地表示,要以60%的年复合增长率,完成“9年1000亿”的销售目标。

  早点加入地产千亿俱乐部,是蓝光发展的目标,不过2018年财务数据显示,蓝光发展实现销售金额 855 亿元,虽然同比增长47%,不过距离千亿俱乐部还是差了一点。

  不过2018年,蓝光发展财务数据整体是健康的,营业收入308.21亿元,同比增长25.53%;归母净利润达到22.24亿元,同比增加62.91%,业绩“飘红”。

  对于蓝光发展的快速发展,其中一个动力就是高负债。因为是借壳上市,所以蓝光发展陷入一种恶性循环通过负债进行融资。

  从2015年上市以后,野马财经(微信公号:ymcj8686)不完全统计,蓝光发展通过上市平台累积直接融资逾200多亿元,间接融资逾300多亿元。其负债率更是从2015年的109.16%飙升至2017年的154.47%。

  而2018年年报显示,蓝光发展的账面货币资金是251.87亿元,短期借款达83.22亿元,长期借款224.48亿元,应付债券160.82亿元,资产负债率82.04%。同期负债总计1237亿。

  到2019年上半年,资产负债率略有下降,为81.31%,但是总负债依旧增加为1427亿元。

  虽然地产公司负债高是行业常态,但是蓝光发展182亿的市值(9月26日数据)却有上千亿的负债,不得不说,这是笼罩在蓝光发展头上的阴影。

  负债增加背后,蓝光发展的融资成本在增加,2018年报显示,其平均融资成本为7.54%,相比2017年的7.19%在上升。

  此外,年报数据显示,蓝光发展当初借壳上市时的土地储备问题,如今依旧是其困扰。2018年,蓝光发展土地储备建筑面积为1455万平方米,而其2019年自有房地产项目计划开工面积是 1800万平方米,超过了现有土地储备。

  在发展地产主业的同时,杨铿也想通过多元化发展来巩固侧翼,先后推动了3D生物打印以及医药业务。其中医药业务主要来自迪康药业,不过迪康药业的业绩并不亮眼,2018年实现营收10.14亿元,实现净利润0.9亿元。相比蓝光发展308.21亿元的总营业收入,占比很小。

  而3D打印,在2015年提出时曾轰动一时,却至今未见进展,不过数据显示3D打印相关业务净亏损3041万元。

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